银河国际点击登录:二套房按揭最多25年,楼市观望议价情况或增加

2月8日晚间,北京中介圈开始流传一则紧急通知,北京地区网签合同在2月8日及以后的,二套房贷款期限最长不得超过25年。而此前,符合条件的贷款人二套房按揭期限一般可达30年。

春节刚过完,银行便再度对北京的房贷政策“下手”。在去年“9·30”政策之后,近日北京地区各家银行普遍将二套房贷款最高年限调低,且多家银行已经开始执行。

21世纪经济报道记者多方获悉,此则中介圈的紧急通知,源出2月8日北京市银行业自律协会制定并签署的《关于加强北京地区个人住房贷款业务自律管理促进业务健康发展的公约》。从内容上看,除再次要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍,新增了自2月8日《公约》签约日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容。

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趋势已定 进度不一

30年缩至25年

从《公约》后的市场反应和操作进度看,银行、中介和购房者反应灵敏度不一。

二套房贷款年限收缩

21世纪经济报道记者从多位个贷业务经理处得知,兴业银行、农业银行、民生银行已收到相关要求,并执行相关新规,北京地区25年以上的二套房按揭贷款目前已不能操作。

“现在银行二套房贷款的最长年限,已经都从30年缩短到了25年。”招商银行北京分行的工作人员向业内人士表示,新规是从本周三刚刚开始执行。

但还有一些银行,如华夏银行、招商银行、平安银行等则反映尚未接到相关政策和通知。“按揭贷款年限主要受贷款人年龄、工龄和购买房屋年限,理论上现阶段25年以上的二套房按揭还可以办理,未来要看总行政策如何下达。”某股份行业务人士表示。

昨日,业内人士走访多家北京地区的银行发现,交通银行、兴业银行、广发银行等多家银行均已将二套房贷的最长年限,缩短至25年,但二套房贷款利率,仍普遍维持在基准利率上浮1.1倍的水平上。

北京我爱我家中介公司多位经理人表示已收到相关通知,圈内传播给经理人的指导性房贷政策也及时作了补充和调整。链家的不少经理人则表示8日晚间就收到了各种业务群的相关消息,但目前公司还未下达相关政策和具体执行措施。

对于银行集体缩短二套房贷款年限,一位银行内部人士透露,这源于前几日银行业自律协会对各家银行下发了一份内部通知,该通知要求各家成员银行将二套房贷的最长期限缩短至25年。

链家官方回复称:“暂未收到官方通知文件。”Q房网某中介经理人告诉21世纪经济报道记者,目前Q房网执行政策尚未变化,符合条件的25年以上二套房按揭贷款暂时仍可以正常办理。

在伟嘉安捷企划经理吴昊看来,该政策对于二套房贷款所产生的实际影响只能算得上是“不痛不痒”,但对于市场的心理预期影响较大。

融360贷款分析师张琪接受21世纪经济报道记者采访时表示,本次对于二手房贷款期限的限制政策的发布机构是北京银行业自律协会,跟银监会、央行等监管部门相比,其行政命令性没有那么强,更多是自律性的倡导,意在表明监管的收紧态度,而具体政策的落实还需要时间。

“从30年缩短至25年,每个月大概只多还款几百元,但总体算下来贷款人应还利息则会相应减少。”吴昊表示,在实际操作购房中,二套房购买者大多不会将资金贷款到30年,且提前还款者较多。

某中介人士也表示,2016年底传闻的最低利率折扣由8.5折提升至9折也是北京市银行业自律协会签署的公约内容,因为非强制执行,具体的银行仍然有政策的差别,至今依然有个别银行对优质客户执行利率最低折扣8.5折的优惠。此次二套房贷款年限缩短的执行应该也会是类似的情况。

实际上,银行理论上房屋贷款期限最长为30年,但也因人而异、因房而异。一位银行人士向业内人士介绍,房龄越高,按揭贷款的期限就会越短。以房龄30年以上的二手房为例,银行普遍不做按揭贷款,但也根据房屋地段及价值各有所异。而贷款人的年龄也是影响商业按揭贷款期限长短的重要因素,50周岁以上的贷款人贷款期限普遍只有10年左右,不少银行不接受65岁以上的房屋按揭贷款人。

“虽然经历的政策调整期较长,但从整体情况看,北京最低利率折扣几乎已经全部执行9折,这是超出许多客户预期的。二套房贷款年限缩短应该也是下一步的趋势,政策的约束力肯定有,只是还需要一段时间。”该人士补充称。

二套界定现分歧

象征意义更大

认不认贷各银行执行不同

21世纪经济报道记者观察到,此次二套房贷款期限缩短的调整,不少消费者并未表现激烈反应。

所谓二套房贷款,是指针对第二套住房的按揭房贷,但是在业内人士走访银行时发现,当下银行对于二套房贷的界定政策并不一致:认不认贷成了银行政策的最大分歧点。

“本来申请按揭贷款达到30年的最高年限就是比较困难的,对比贷款年限,还是更看重利率和首付。”一位北京购房者告诉记者。

一位股份制银行工作人员介绍说,现在银行仅针对二套房贷款期限做出调整,其他房贷政策并未出现变动,也并未收到北京户口房贷均算二套房的政策。“如果名下无房,贷款人将已有房贷还清,贷款还能按照首套房贷政策执行。”

也有业内人士表示,符合25年以上贷款年限条件的人占到50%左右,受影响范围有限。虽然贷款年限减少,月供增加了,但也提早结束贷款周期了,并不全然是坏事。

不过,另一家股份制银行工作人员则表示,银行早已开始实行“认房又认贷”的政策,即便是名下无房,但在银行有房贷记录的,也要按照二套房的政策执行。

而对此次二套房贷款年限的缩紧政策所带来的具体影响,经济学家马光远表示,“象征意义大于实际意义。”

根据去年“9·30”政策,北京地区的二套房政策较此前有所改变。除了利率仍维持基准利率1.1倍以外,二套房还被划分为普通住宅及非普通住宅,其中普通住宅首付比例为最低50%,而非普通住宅首付比例为最低70%。但并未对是否既认房又认贷做出明确说明。

中原地产首席分析师张大伟认为,二套贷款周期不超过25年的政策直接影响不大,本来购房就有还款年限不超过退休的政策,加之二套购房者还款能力强,一般贷款周期相对较短。但这也代表了在一月利率折扣减少后的继续收紧,银行未来贷款额度收紧,价格上浮,放款放缓是常态。

首套贷款政策未变

“信贷是决定短期房价的最关键因素,目前看信贷收紧趋势下短期房价调控压力大。虽然这一政策波动与认房又认贷、提高首付、减少优惠相比影响小很多,但是政策趋势对房地产依然有明显影响。”张大伟补充称。

银行目前普遍最低打9折

(编辑:曾芳,如有意见或建议,请联系:zengfang@21jingji.com)

银河国际点击登录,在业内人士走访各家银行时发现,目前各家银行对于首套房贷的最低利率政策,普遍维持在基准利率基础上打9折,较此前并未有所变动。而在今年年初少量仍然执行首套最低利率85折的银行,如今也均已上调至最低9折。

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一位国有银行人士表示,银行早在1月份就已经将首套房贷款最低利率从原先的85折改为9折。

实际上,在去年底,银行业自律协会曾给各家银行发文,要求各家银行将首套房贷款最低利率,从基准利率的85折,提高至9折。而在1月1日正式实施日期之前,就已有银行开始执行首套房9折的最低利率水平。这也是自“9·30”调控政策出台以来,银行业自律协会首次发文要求银行收紧房贷政策。

据计算,从原先85折利率提升至9折,以贷款200万20年为例,八五折利率时月供为12294.2元,而九折利率情况下则为12556.03元,每个月多出200多元的利息,而20年总利息需要多支付62839.79元。

吴昊介绍说,自银行提高首套房首付利率以来,北京楼市的交易量的确有所下降。但由于今年春节较早,楼市真正的走势还应看正月十五之后。

■纵深

机构连夜解读房贷收紧信号

“楼市观望、议价情况或增加”

北京地区二套房贷款期限缩短至最长不得超过25年的消息,已经被多家银行和房地产中介机构证实。对于房贷政策的继续收紧,市场人士认为,贷款年限的缩短将增加月供,预计后期买卖双方观望情绪加重、议价现象增多。

节后成交将是三年低谷

对于这次政策的调整,多家房地产中介进行了解读。

麦田房产品牌负责人张月认为,贷款年限缩短,会使得月供变高,对购房者收入审核要求也会相应变高,“对已签约、尚未办贷款的在途单影响较大,尤其是贷款额度高、收入要求刚好与月供擦边的购房者,面临合同约束下的资金或资质腾挪,同时对经纪服务的风险提示能力要求变高。”对于接下来市场的趋势,张月表示,各方对“9·30”以来政策的叠加心理预期变强,对后市的价量预期走低,观望和议价现象将变多,“预计今年节后成交将是三年低谷。”

中原地产首席分析师张大伟则认为,二套购房者还款能力强,一般贷款周期相对较短,政策的直接影响不大。不过,信贷是影响短期房价的最关键因素,虽然缩短按揭贷款年限这一政策和此前的提高首付、认房又认贷相比力度略小,但依然传达出信贷收紧的信号,“银行未来贷款额度收紧,价格上浮,贷款放缓或是常态。”

市场会以“慢交易”为主

根据以往的贷款政策,购房人向商业银行申请贷款的期限最长为30年。如今北京地区贷款期限从30年缩短为25年,对购房人的影响究竟有多少?业内人士以贷款200万元等额本息的还款方式,按照目前银行普遍执行的基准利率1.1倍的贷款利率计算,如果贷款30年,需支付总利息约160.97万元,月供10027元。而若贷款年限为25年,需支付总利息约164.52万元,月供额则变为12150元,增加了2123元。

从2016年9月30日开始,楼市政策不断收紧,如今又缩短了二套房的贷款年限,经纪人的日子还会好过吗?一位经纪人告诉业内人士,市场的调整,可能在经纪人的人均收入上会减少,但是对于好的经纪人来说,选择和被选择的余地会更大,服务竞争也更充分,“楼市火的时候,客户没看几套房子就买了,选房远远大于选人;不火的时候对经纪人的要求就会高,客户会反复思量,如果自身专业和服务过硬,就更容易被选中。”该经纪人认为,与去年相比,未来市场会以“慢交易”为主,“我们做的业务主要在中高端领域,原本交易周期就比较长。政策的影响不会太大,反正我还会继续做下去。”

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